«Законодательство о долевом строительстве слишком часто меняется», – заявил модератор первой сессии дня Роман Домащенко. И самым заметным изменением последних лет стал переход от договоров долевого участия в строительстве к проектному финансированию. При такой модели покупатели квартир не платят застройщику напрямую, а пополняют специальный эскроу-счёт, где деньги блокируются до тех пор, пока клиенты не получат свои квартиры.
Это и обсудили участники сессии. Сергей Трахтенберг, партнёр московского офиса и руководитель российской практики в области недвижимости и строительства, заявил: в результате реформ последних лет застройщики «оказались в тисках с точки зрения законодательства».
Ограничения застройщиков принимались в несколько этапов. В результате застройщикам запретили брать деньги с рынка. По всем фронтам застройщики оказались в тисках с точки зрения законодательства.
И эти «тиски» сжались в апреле 2019 года. В течение всего 2018 года девелоперы скупали земельные участки в надежде, что уже начатые проекты не попадут под новое регулирование, но в апреле правительство разъяснило, по каким критериям определять правила достройки для начатых проектов. Те проекты, которые под эти критерии не подошли, оказались в неопределенном положении. По мнению Трахтенберга, к ним должны применяться все те ограничения, которые применялись и по старым правилам, но при этом добавились и новые – в виде обязанности перейти на эскроу-счета.
Марина Третьякова, заместитель директора юридического департамента Barkli, увидела причину такой ситуации в том, что в законе не оформили пошаговую инструкцию по переводу проекта на эскроу-модель. Она поинтересовалась у участников конференции, перевел ли кто-нибудь свой проект на эскроу, и не увидела в ответ ни одной поднятой руки. Трахтенберг ответил статистикой: по его словам, за два месяца в Москве лишь 29 проектов перешли на новую модель финансирования. Остальные проекты либо реализуются по модели долевого строительства, либо за счёт привлечённых у банков «прямых» кредитов. Часть проектов и вовсе оказались заморожены, подчеркнула Третьякова.
«Мы по части проектов работаем по старой схеме. По тем проектам, которые мы только начинаем, мы будем привлекать кредитные средства и средства покупателей уже после завершения строительства», – подтвердил «из первых рук» выводы коллег Олег Гришунин, директор правового департамента компании «БЭЛ Девелопмент». «Наша компания – «дочка» ВТБ. Мы не видим проблем в работе с эскроу», – рассказала Екатерина Регеда, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». Но пока и у этого застройщика нет опыта работы по эскроу-счетам, потому что все проекты на момент вступления поправок в силу находились в высокой стадии готовности.
Она также дала рекомендации, которые могут быть полезны в работе. Например, она поделилась с участниками «чек-листом» по критериям, которым должен соответствовать застройщик по проекту (кстати, этот «чек-лист» – часть презентации Регеды, купить которую вместе с презентациями остальных участников можно по этой ссылке).
Финишная огранка 214-го закона [Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»] не завершена, выразил уверенность Гришунин. По его словам, сообщество видит проблему в отсутствии сложившейся практики: «Это вызывает объективные опасения у всего девелоперского сообщества». А Алексей Дыков, директор по организационному развитию компании «Эталон-Инвест», увидел в последних изменениях позитив: по его словам, именно о 214-й ФЗ разобьётся мечта Германа Оскаровича Грефа о повсеместной замене людей (в том числе и юристов) искусственным интеллектом. «Ни один искусственный интеллект не сможет понять этот закон», – пошутил он.
Живое обсуждение последних законодательных изменений продолжилось в ходе кофе-брейка.